Οι 10 αιτίες της στεγαστικής κρίσης

Η εφημερίδα Καθημερινή αναλύει το στεγαστικό πρόβλημα που ολοένα χειροτερεύει

Αν το 2020 αρκούσαν 16 χρόνια εργασίας για να αποκτήσει ένας εργαζόμενος το δικό του σπίτι εισπράττοντας τον μέσο μισθό, σήμερα χρειάζεται τουλάχιστον τρία χρόνια εργασίας επιπλέον. Και αυτό διότι από το 2020 μέχρι σήμερα τα ακίνητα έχουν ακριβύνει πάνω από 50%. Το ίδιο και τα ενοίκια που «παρακολουθούν» τις τιμές πώλησης. Φως στην άκρη του τούνελ δεν φαίνεται: οι επενδύσεις σε νέες κατοικίες αντιστοιχούν στο ένα πέμπτο των αντίστοιχων που γίνονταν τη χρυσή περίοδο του 2006-2008, κάτι που σημαίνει ότι η αύξηση της προσφοράς νέων κατοικιών είναι περιορισμένη. Φαινόμενο όχι ασύνδετο με την εκρηκτική αύξηση στις τιμές των οικοδομικών υλικών, η οποία είναι ταχύτερη από τη μεταβολή των μισθών. Το πρόβλημα της προσφοράς είναι μεγάλο. Διότι εκτός από τον συγκρατημένο ρυθμό ανέγερσης νέων οικοδομών, παραμένει πολύ μεγάλος ο ρυθμός των «κλειστών» ακινήτων αλλά και η απώλεια στέγης για τη συνεχιζόμενη αύξηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Οσο για το σκέλος της ζήτησης, οι υποψήφιοι αγοραστές και ενοικιαστές έχουν πλέον να αντιμετωπίσουν και το αυξανόμενο ενδιαφέρον από το εξωτερικό. Πολύ απλά διότι μπορεί για τους Ελληνες οι τιμές των ακινήτων να μοιάζουν απλησίαστες, για τους ξένους όμως είναι χαμηλές, κάτι που αποτυπώνεται και από τα επίσημα συγκριτικά στοιχεία: το κόστος στέγασης στην Ελλάδα παραμένει στο 70% του κοινοτικού μέσου όρου.

Ευρήματα που αποδεικνύουν ότι η στεγαστική κρίση είναι εδώ και βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη. Η κυβέρνηση ενεργοποίησε ακόμη ένα μέτρο στήριξης –την επιστροφή ενοικίου–, το οποίο στρέφεται και αυτό, όπως και το πρόγραμμα «Σπίτι μου», στην κατεύθυνση της ενίσχυσης της ζήτησης. Αυτό σημαίνει ότι δεν δημιουργούνται προϋποθέσεις αποκλιμάκωσης των τιμών. Ετσι, το αμέσως επόμενο διάστημα θα ανοίξει και πάλι η συζήτηση για την ανάγκη λήψης πρόσθετων μέτρων. Και αυτό διότι τα δέκα μέτωπα που τροφοδοτούν τη στεγαστική κρίση παραμένουν ανοικτά:

1. O βασικότερος δείκτης που αποτυπώνει τη μεγέθυνση της στεγαστικής κρίσης είναι ο ρυθμός μεταβολής των τιμών πώλησης αναλογικά με τον ρυθμό μεταβολής των εισοδημάτων. Τα επίσημα στοιχεία της ΤΤΕ αποτυπώνουν αύξηση 55% από το 2019 μέχρι και το τέλος του 2024, ενώ από τα «χαμηλά» του 2017, όταν και κορυφώθηκε η περίοδος της ύφεσης, το ποσοστό αύξησης υπερβαίνει το 71%. Στο ίδιο διάστημα ο ρυθμός αύξησης των εισοδημάτων δεν ήταν ούτε ο μισός. Η σύγκριση των σημερινών δεδομένων με τα αντίστοιχα του 2020 αποκαλύπτει πόσο πιο δύσκολη έχει γίνει για τον μέσο εργαζόμενο η απόκτηση κύριας κατοικίας. Ενα ακίνητο αξίας 200.000 ευρώ το 2020 μπορούσε να αποκτηθεί με 190 μέσους μισθούς, οι οποίοι τότε διαμορφώνονταν μόλις στα 1.050 ευρώ. Σήμερα το ίδιο ακίνητο κοστίζει 303.000 ευρώ, καθώς η μέση αύξηση από το 2020 είναι περίπου 52%. Και παρά το γεγονός ότι ο μέσος μισθός διαμορφώνεται στα 1.340 ευρώ, πλέον χρειάζονται 227 μισθοί ή περίπου τρία χρόνια εργασίας επιπλέον.

2. Τα ενοίκια αποτελούν την απόδοση της επένδυσης στα ακίνητα. Ετσι «παρακολουθούν» τις αξίες των ακινήτων και όχι τον πληθωρισμό ή την αγοραστική δύναμη των ενοικιαστών. Στις περιοχές αυξημένης ζήτησης καταγράφεται αύξηση ενοικίων άνω του 50% την τελευταία 5ετία. Ο,τι ισχύει για την αγορά, ισχύει επομένως και για τη μίσθωση. Με ρυθμό αύξησης του ενοικίου μεγαλύτερο συγκριτικά με το μέσο εισόδημα, η κάλυψη της στεγαστικής ανάγκης γίνεται ολοένα και πιο δύσκολη. Υπολογίζεται ότι ένας στους δύο ενοικιαστές διαθέτει τουλάχιστον το 30% του εισοδήματός του μόνο για το ενοίκιο.

3. Μπορεί για τους Ελληνες οι τιμές των ακινήτων και των ενοικίων να καθίστανται απαγορευτικές, όμως για τους ξένους εξακολουθούν να αποτελούν «ευκαιρία» τόσο για εγκατάσταση όσο και για επένδυση. Με βάση τα επίσημα στοιχεία της Eurostat, το κόστος στέγασης στην Ελλάδα με βάση τα στοιχεία του 2023 διαμορφώνεται στο 70,6% του ευρωπαϊκού μέσου όρου. Ο Ελβετός έχει να αντιμετωπίσει κόστος ίσο με το 210,2% του ευρωπαϊκού μέσου όρου, ο Δανός είναι στο 189,2%, ο Ιρλανδός στο 185,7%, ο Ολλανδός στο 133,8% και ο Γάλλος στο 121,2%. Τι σημαίνει αυτό στην πράξη; Οτι ακόμη και στα σημερινά επίπεδα τιμών προκύπτει αυξημένη ζήτηση από το εξωτερικό: ψηφιακοί νομάδες (σ.σ. εκτιμάται ότι έχουν γίνει αιτήσεις από τουλάχιστον 2.200 άτομα), συνταξιούχοι που αποφασίζουν να εγκατασταθούν στην Ελλάδα και –κυρίως– επενδυτές βλέπουν ότι με 200.000-300.000 ευρώ μπορούν να αγοράσουν ένα πολύ καλό ακίνητο εντός της ελληνικής επικράτειας, σε αντίθεση με τη δική τους χώρα.

4. Η ΕΛΣΤΑΤ καταγράφει εντυπωσιακή αύξηση στον αριθμό των νοικοκυριών ταυτόχρονα με τη μείωση του πληθυσμού. Ετσι, ενώ οι κάτοικοι της χώρας μειώθηκαν από 10,8 εκατομμύρια το 2011 στα 10,48 εκατομμύρια με βάση την απογραφή του 2021, ο αριθμός των νοικοκυριών αυξήθηκε από 4,134 εκατομμύρια το 2011 σε 4,33 εκατομμύρια το 2021. Είναι πολλά τα 200.000 νοικοκυριά μέσα σε μία 10ετία. Και είναι ακόμη πιο εντυπωσιακή η αύξηση των μονομελών νοικοκυριών: από 1,06 εκατομμύριο το 2011 σε 1,4 εκατομμύριο το 2021. Περίπου 400.000 επιπλέον μονομελή νοικοκυριά σημαίνει και ισάριθμη ζήτηση για κατοικία.

5. Η Ελλάδα απεμπολεί σταδιακά το πλεονέκτημα δεκαετιών: τα πολύ υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης. Στην αρχή του αιώνα το 80% καθιστούσε μειοψηφία τους ενοικιαστές. Το 2013 το ποσοστό είχε υποχωρήσει στο 75,8%, περίπου πέντε μονάδες πάνω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο (70,7%). Το 2024 τα επίσημα στοιχεία αναμένεται να καταγράψουν ποσοστό της τάξεως του 70%, πολύ κοντά πλέον στον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Ακόμη και από αυτό το 70%, ποσοστό της τάξεως του 11% έχει υποθηκευμένη ιδιόκτητη στέγη. Αν προστεθεί και το 30% που είναι οι ενοικιαστές, τότε προκύπτει ότι οι τέσσερις στους δέκα πληρώνουν ή δόση δανείου ή (κυρίως) ενοίκιο.

6. Το 92% των ακινήτων είναι χτισμένο πριν από το 2010, με την παλαιότητα να είναι στην καλύτερη περίπτωση 15ετών και στη χειρότερη άνω των... 100 ετών. Η χώρα μετράει –με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ– περίπου επτά εκατ. ακίνητα. Τα 5,4 εκατ., δηλαδή το 77,24% του συνόλου, είναι χτισμένα τον προηγούμενο αιώνα, δηλαδή πριν από το 2000. Τη «χρυσή περίοδο» της κτηματαγοράς (ουσιαστικά από την είσοδο της χώρας στο ευρώ μέχρι και το 2008) προστέθηκαν περίπου ένα εκατ. ακίνητα και μετά «πάγωσαν» όλα. Η έναρξη της μεγαλύτερης οικονομικής κρίσης έφερε «πάγωμα» της κατασκευαστικής δραστηριότητας και αυτό με τη σειρά του οδήγησε σε σειρά προβλημάτων: παλαιό ακίνητο σημαίνει από ακατάλληλο για χρήση μέχρι εξαιρετικά δαπανηρό για χρήση λόγω υψηλού ενεργειακού κόστους.

7. Τα κλειστά ακίνητα εντείνουν τη στεγαστική κρίση, αλλά ο περιορισμός τους αποδεικνύεται στην πράξη ότι δεν είναι καθόλου εύκολη υπόθεση. Κατ’ αρχήν δεν υπάρχει σαφής εικόνα ούτε για τον αριθμό των κλειστών ακινήτων. H απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ «μέτρησε» 793.884 κλειστά ακίνητα, αλλά από αυτά διαθέσιμα για ενοικίαση ή πώληση είναι τα 465.000. Ειδικά, δε, στην Αττική, όπου υπάρχει και το μεγαλύτερο πρόβλημα, εντοπίζονται 255.300 κλειστά ακίνητα, αλλά διαθέσιμα για ενοικίαση είναι τα 130.500 και για πώληση τα 21.442. Οι επιδοτήσεις (πρόγραμμα «Ανακαινίζω - Νοικιάζω») και τα φορολογικά κίνητρα (τριετής απαλλαγή φόρου εισοδήματος για μακροχρόνια μίσθωση κλειστών ακινήτων) έχουν εξασφαλίσει έναν πολύ μικρό τετραψήφιο αριθμό ακινήτων μέχρι στιγμής, ενώ το πραγματικό πρόβλημα είναι ότι δεν έχουν καταγραφεί πλήρως οι λόγοι για τους οποίους παραμένουν τόσα ακίνητα κλειστά:

• Πολλά ανήκουν σε ιδιοκτήτες μεγάλης ηλικίας οι οποίοι δεν έχουν οικονομική ή άλλη δυνατότητα να προχωρήσουν στις απαιτούμενες παρεμβάσεις.

• Μείζον πρόβλημα είναι το μπλεγμένο ιδιοκτησιακό καθεστώς. Οσοι έχουν χρέη και κινδυνεύουν με κατασχέσεις, αλλά και όσοι μοιράζονται ένα ακίνητο με πολλούς άλλους (συνήθως συγγενείς) δεν είναι εύκολο να βρουν λύση για την αξιοποίηση του ακινήτου.

• Στην εξίσωση μπαίνουν και οι τράπεζες με το Δημόσιο, που επίσης κατέχουν σημαντικό αριθμό κλειστών ακινήτων τα οποία απαιτούν πολλά έξοδα αλλά και περίπλοκες γραφειοκρατικές διαδικασίες προκειμένου να φθάσουν στο σημείο να χρησιμοποιηθούν και πάλι.

8. Σε μια χώρα με γερασμένο στοκ ακινήτων, οι τιμές των οικοδομικών υλικών έχουν «τρέξει» την τελευταία 5ετία με ρυθμό σαφώς υψηλότερο από τον αντίστοιχο του μέσου πληθωρισμού αλλά και μεγαλύτερο από τον ρυθμό αύξησης των εισοδημάτων. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι σε μια περίοδο που η ανάγκη της ανακαίνισης είναι τεράστια (καθώς τα παλαιά ακίνητα και δη τα κλειστά χρήζουν δαπανηρών παρεμβάσεων για να ξαναμπούν στην αγορά) το κόστος ανακαίνισης ανεβαίνει σε ολοένα και υψηλότερα επίπεδα. Το πρόβλημα διογκώνεται και από την έλλειψη τεχνικού προσωπικού που μαστίζει την αγορά των κατασκευών, πιέζοντας και αυτό το κόστος της κατασκευής προς τα πάνω.

9. Το υψηλό κόστος κατασκευής δεν επηρεάζει μόνο τις επισκευές αλλά και την ανέγερση νέων οικοδομών. Με μέσο κατασκευαστικό κόστος της τάξεως των 2.000 ευρώ ανά μέτρο, οι ρυθμοί κατασκευής νέων οικοδομών δεν θυμίζουν σε τίποτα την προηγούμενη «χρυσή περίοδο» της κτηματαγοράς: το 2006 και το 2007 οι επενδύσεις σε κατοικίες ήταν υψηλότερες κατά τουλάχιστον 70%-80% σε σχέση με τα σημερινά επίπεδα. Εφθαναν στα 20-25 δισ. ευρώ και τώρα κινούνται στα επίπεδα των 5 δισ. ευρώ.

10. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν φθάσει να «απορροφούν» ακόμη και πάνω από 230.000 ακίνητα, ειδικά κατά τη διάρκεια του καλοκαιριού. Τα στοιχεία του ΙΝΣΕΤΕ δείχνουν ότι τον Ιούλιο του 2024 αξιοποιούνταν 232.000 ακίνητα, έναντι 212.000 τον αντίστοιχο μήνα του 2023 και 157.800 το 2019. Στην Αττική σημειώθηκε ρεκόρ με πάνω από 32.000 διαμερίσματα, έναντι 24.500 το 2019.

Θάνος Τσίρος, Καθημερινή